Преобладает вторичка

На вторичном рынке недвижимости, в отличие от новостроек, нет льготных ипотечных программ, ставки по которым определены в постановлениях правительства России. Поэтому, как считают эксперты Циан.Аналитики, немалую роль в росте числа выдач сыграло ожидаемое повышение ключевой ставки Центрального банка с 7,5 до 8,5 процента на заседании 21 июля. Покупатели стремились успеть купить жилье до того, как вырастут ставки по ипотеке.

В итоге на вторичном рынке число выдач ипотек во 2-м квартале относительно первого квартала увеличилось на 40 процентов, по данным Циан.Аналитики. На первичном рынке рост составил 33,3 процента. Рыночные ставки составляют, по данным ДОМ.РФ на 11 августа, в крупнейших банках минимум 11 процентов, средневзвешенная ставка на первичном рынке – 12 процентов, а на вторичном – почти 13 процентов.

Зачем нужен ПДН?

Но прежде чем брать кредит, финансовые консультанты советуют рассчитать, сможете ли вы его отдать. Для этого нужно знать ваш личный показатель долговой нагрузки (ПДН) – отношение ваших платежей по всем кредитам и займам к ежемесячным доходам. Проще говоря, это процент доходов, который заемщик отдает за кредиты. В расчет надо включить и кредит, который вы ходите взять.

Чтобы рассчитать показатель долговой нагрузки, надо сложить суммы всех платежей, которые вы отдаете по кредитным договорам, и полученную цифру разделить на среднемесячный доход. Причем данный доход должен подтверждаться официально и учитывать только легальные источники заработка.

Например, если у человека заработная плата 50 тысяч рублей, но из них 25 тысяч рублей он отдает на покрытие кредитов, то его показатель долговой нагрузки составит 50 процентов. А это много. Такая долговая нагрузка считается высокой. И она может свидетельствовать о возможных трудностях с погашением долга. Человек может не справиться с обслуживанием кредитов и оказаться банкротом.

Новые требования

У клиентов с высокой долговой нагрузкой меньше шансов получить не только ипотечный, но и потребительский кредит. Более того, с 1 октября 2023 года вступают в силу новые требования Банка России. Они призваны ограничить долю рискованных ипотечных кредитов, то есть кредитов с небольшим первоначальным взносом – до 20 процентов, а также выдачу кредитов людям с высокой долговой нагрузкой.

Как отмечается в сообщении Банка России, во втором квартале 2023 года доля выдач кредитов людям с показателем долговой нагрузки более 80 процентов для финансирования договоров долевого участия составила 39 процентов. За два года этот показатель вырос на 18 процентов. Кредиты на готовое жилье имеются у 43 процентов заемщиков, чья долговая нагрузка превышает 80 процентов.

Как считают ипотечные брокеры (специалисты, которые помогают получать ипотеку. – Ред.), после вступления в силу нововведений банки будут чаще отказывать закредитованным или с низким первоначальным взносом клиентам. Также они могут предложить более высокий процент по кредиту.

Выгоды рейтинга

В одном из бюро кредитных историй посоветовали: чтобы получить ипотечный кредит на выгодных условиях, стоит запросить персональный кредитный рейтинг. Он рассчитывается на основании кредитной истории заемщика. Чем выше рейтинг, тем больше шансов получить кредит, в том числе ипотечный, на наиболее выгодных условиях. Надежность ипотечных заемщиков банки проверяют особо тщательно – из-за суммы и срока кредита.

При запросе персонального рейтинга банки на основе значения вашего рейтинга делают вам кредитные предложения. Причем те, которые максимально соответствуют качеству вашей кредитной истории и вашему рейтингу. То есть это наиболее выгодные предложения от самих банков не для заемщиков вообще, а лично для вас, уже адаптированные к вашей кредитной истории.

Как найти кредитную историю?

Как найти, где располагается ваша кредитная история? Она может находиться в одном или нескольких бюро кредитных историй. Cамые крупные – ОКБ, «Эквифакс», «Русский Стандарт» и НБКИ. Каждый банк сам выбирает, с каким бюро будет сотрудничать. Поэтому, если вы клиент нескольких банков, информация о вашей кредитной истории может храниться в разных бюро кредитных историй.

Чтобы найти в каких, нужно обратиться в Центральный банк, в центральный каталог кредитных историй. Сделать это можно несколькими способами. Во-первых, через портал госуслуг. Для этого нужно перейти в раздел «Сведения о бюро кредитных историй» и нажать на кнопку «Доступ физических лиц к списку организаций, в которых хранится кредитная история». В течение одного рабочего дня после подачи заявления в личный кабинет придет файл со списком организаций, в которых хранится ваша кредитная история.

Можно также запросить сведения о бюро кредитных историй через сайт Центрального банка cbr.ru. Во вкладке «Кредитные истории» надо сделать запрос. Правда, для этого понадобится код субъекта кредитной истории. Уточнить его можно в кредитной организации, где брали кредит. Подобные услуги – сделать запрос от имени клиента – предоставляют и некоторые банки.

Дарья Светланова

Фото из открытых источников

Кстати

По данным ДОМ.РФ и Домклик, самой популярной среди всех льготных госпрограмм в России стала «Семейная ипотека». После ее расширения с 1 января 2023 года на все семьи с двумя несовершеннолетними детьми выдачи по программе в стране кратно выросли и во втором квартале 2023 года достигли квартального максимума – 88,6 тысячи кредитов. Также до 1 июля 2024 года действует ипотека с господдержкой под 8 процентов годовых. Программа позволяет всем гражданам приобрести строящееся или готовое жилье от застройщика.

Важно

Покупка квартиры на вторичном рынке (а именно на них чаще всего брали ипотеку!) считается более рискованной, чем приобретение жилья у застройщика. Поэтому важно тщательно проверять все документы. Во-первых, попросите у продавца выписку из ЕГРН, где будет указан правообладатель. Во-вторых, проверьте задолженности за коммунальные платежи, техническое состояние коммуникаций в квартире, наличие дефектов, есть ли технические паспорта, разрешительные документы на выполнение ремонта, если он проводился. Попросите продавца получить выписку из домовой книги о людях, которые зарегистрированы в жилье, но не являются его собственниками.