Неудачный опыт подмосковных дачников
Для начала напомним историю, случившуюся в Подмосковье в 2012–2013 годах. Тогда чиновники обнаружили на дачных участках незаконно построенные многоквартирные дома. Незаконные постройки — более 400 домов — располагались в Балашихе, Мытищах, Домодедове и других городах и районах Московской области, были построены с нарушениями правил безопасности. К ним не были подведены водоснабжение и канализация, а подсоединение электрических сетей, не рассчитанных на большое потребление, грозило дачникам перебоями.
В результате многоэтажки, построенные без разрешительной и проектной документации на землях, которые предназначались только для индивидуального жилищного строительства, сельхозназначения или садоводства и огородничества, становились домами-призраками: официально зарегистрировать их было нельзя, а жить в них было попросту опасно.
После сноса таких незаконных строений люди, купившие в них жилье, оказались и без денег, и без жилья. Как отмечают специалисты, если застройщик не вернет добровольно покупателям таких квартир деньги, требовать их можно только через суд. А подобные суды длятся годами, да и недобросовестные застройщики, получившие свою долю прибыли, как правило, скрываются от ответственности.
Незаконное строительство по-нижегородски
Похожая история «всплыла» и в Нижнем Новгороде. В мае 2015 года прокуратура завершила проверку по факту строительства многоквартирного дома на улице Комсомольской деревни Новопокровской в Советском районе. Правоохранители установили, что некий гражданин приобрел в собственность земельные участки, расположенные по указанному адресу, и строил на одном из них двухэтажный многосекционный дом, предназначенный для проживания нескольких семей.
— Строительство дома осуществлялось без получения разрешения на строительство, в отсутствие разработанной в установленном порядке проектной документации, а также без проведения экспертизы проектной документации, — сообщили в прокуратуре Нижегородской области.
Мало того, что предприимчивый застройщик нарушил статьи 48, 49 и 51 Градостроительного кодекса РФ и постановление правительства РФ от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», так он еще строил жилье в опасной зоне. Проверка установила, что строительство дома велось в санитарно–защитной зоне и в зоне минимальных расстояний от газопровода-отвода газораспределительной сети станции «Горький-3». Между тем строить в зоне минимальных расстояний (до 200 метров) от газопровода ничего нельзя, а в санитарно-защитной зоне (расстояние от газопровода от 200 до 300 метров) можно возводить только нежилые объекты. Иначе соседство с газопроводом опасно не только для здоровья, но и жизни людей.
Таким образом, строящаяся многоэтажка в деревне Новопокровской по всем статьям не может считаться человеческим жильем — она незаконна и небезопасна.
Однако, несмотря на все нарушения, застройщик успел не только практически построить, но и продать квартиры в этой многоэтажке. По словам привлеченного к строительству подрядчика, уже в начале 2015 года из 16 квартир этого дома было продано 8 квартир по стоимости от 1,8 до 4,5 млн рублей в зависимости от площади жилья.
При этом опасная новостройка открыто рекламировалась в интернете. На созданном для этого сайте говорилось, что строительство ведет специализированная организация, которая имеет для этого всю разрешительную документацию.
Естественно, что покупатели квартир ничего не знали об имеющихся нарушениях. Да и специализированная организация, отмеченная на сайте как подрядчик, до некоторого времени не имела понятия, что строит данный дом. А когда узнала, забила тревогу: почему в договорах с покупателями стоит ее печать и подпись руководителя?
Как отмечают в прокуратуре, в настоящее время по фактам выявленных нарушений в отношении застройщика возбуждены административные и уголовное дела. А материалы проверки направлены в контролирующие органы: управление Роспотребнадзора по Нижегородской области и Волжско-Окское управление Ростехнадзора.
Поступила информация о незаконном строительстве и в следственные органы. Теперь они будут проверять выполненные работы на соответствие требованиям безопасности для жизни или здоровья людей, а также дадут юридическую оценку по факту незаконной предпринимательской деятельности застройщика.
Также прокуратура направила информацию о выявленных нарушениях при строительстве дома на улице Комсомольской в администрацию города, то есть орган власти, обладающий правом обращения в суд с исковым требованием к физическим лицам о сносе построек, возведенных с нарушением требований федерального законодательства.
В городе 60 «самоволов»
История незаконной новостройки на улице Комсомольской еще не закончена. У нее есть все шансы на счастливый (читай законный) финал. Однако комиссия городской думы по выявлению, пресечению и предупреждению самовольного строительства, а также объектов, строительство которых не завершено в срок, на данный момент зафиксировала на территории города более 60 незаконных построек. 11 из них — многоквартирные жилые дома, построенные на участках, выделенных под индивидуальное строительство, в садоводческих товариществах и на участках для огородничества.
По словам заместителя главы города, председателя комиссии по имуществу и земельным отношениям городской думы Елизаветы Солонченко, примеры судебных разбирательств с незаконным возведением таких жилых домов уже есть. Так, по искам администрации города вынесены решения о сносе многоквартирных домов 61а и 62а на земельных участках по улице Александровской слободе, 4-этажного многоквартирного дома на улице Салтыкова-Щедрина, рядом с домом № 8; многоквартирного жилого дома на участке 4 в деревне Новой.
— Все решения на сегодняшний день находятся в стадии обжалования со стороны нарушителей, — отметила Елизавета Солонченко. — При этом надо понимать, что процесс сноса носит долговременный характер и связан как с наличием судебного решения, так и с исполнительным производством, которое осуществляется не администрацией, а Управлением федеральной службы судебных приставов. Что касается перспективы остальных незаконных построек, то ждать достаточно быстрых, при этом массовых сносов не приходится. Однако администрацией города будет проводиться планомерная работа относительно всех самовольных объектов.
Под прикрытием дачной амнистии
Почему же появляются такие самовольные постройки? По словам Елизаветы Солонченко, юридически грамотные застройщики (физические лица) начинали активно строить многоквартирные жилые дома без разрешения на строительство на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, или на дачных садовых участках после введения дачной амнистии.
— Такое строительство является абсолютно незаконным, — констатирует Елизавета Солонченко. — Однако часто оно ведется с привлечением средств дольщиков. Граждане, выступающие соинвесторами процесса самовольного строительства многоквартирных жилых домов, должны понимать, что в этом случае они попадают в зону риска и сталкиваются на практике с проблемами подключения к инженерным сетям, регистрацией прав собственности, невозможностью регистрации по месту жительства.
Следует помнить, что действующее законодательство допускает на землях, предоставленных под индивидуальное жилищное строительство, садоводство и огородничество, проектирование и строительство жилых домов высотой до трех этажей. Для того, чтобы такая постройка была законной, нужно получить разрешение на строительство в установленном порядке.
Строительство на таких участках жилых домов более трех этажей, а тем более многоквартирных, будет незаконным в любом случае.
— Эффективной мерой пресечения подобного строительства в первую очередь является мониторинг таких объектов и рекомендации застройщику устранить нарушения действующего законодательства с целью сохранения существующих объектов, — говорит Елизавета Солонченко. — При принятии комиссией по выявлению, пресечению и предупреждению самовольного строительства решения о невозможности сохранения объекта, поскольку его строительство создает угрозу жизни граждан и нарушает их законные права, администрацией города инициируются обращения в суд о сносе самовольной постройки. Решение о признании постройки самовольной и ее сносе принимает суд.
Что касается многоэтажного дома на улице Комсомольской в Советском районе, администрация города не предоставляла там земельный участок, утверждает Елизавета Солонченко.
— Ранее данная территория относилась к Кстовскому району, — сообщила она. — Каким образом приобретались застройщиком земельные участки в опасной зоне, не пригодные для жилищного строительства, администрации Нижнего Новгорода неизвестно.
Подготовила Светлана Муратова
Фото из архива редакции
