День города

Мы в соцсетях:    fb  vk 

Нюансы ипотеки

На прошлой неделе Центробанк снизил ключевую ставку до 4,25 процента годовых. Снижение в очередной раз ключевой ставки означает, что подешевеют кредиты, в том числе ипотечные. В чем их особенности и на что обратить внимание, если вы на ипотеку решились? Расскажем.

Риски

Банки в июне вслед за снижением ключевой ставки до 4,5 процента уже уменьшали проценты по кредитам. В настоящее время финансовые учреждения из топ-30 банков дают кредит в среднем на строящееся жилье под 8,8 процента, на новостройки – под 7,8 процента, на готовое жилье – около 9 процентов. Еще год назад было не менее 10–11 процентов. И эксперты ожидают еще большего снижения ставок по ипотечным кредитам, что будет способствовать росту сделок на рынке.

Поэтому, если вы также задумываетесь об ипотечном кредите, важно понимать следующее: ипотечный кредит – это кредит под залог недвижимости. Если вы не сможете кредит выплачивать, то имеется риск лишиться даже своего единственного жилья. Оно по решению суда может быть продано с открытых торгов.

При этом не имеет значения наличие у заемщика несовершеннолетних детей. Если они зарегистрированы в жилье, которое служит предметом залога по ипотечному кредиту, регистрацию аннулируют сразу после того, как жилье перейдет в собственность нового владельца.

Рискованной для российских ипотечных заемщиков может стать тактика, если они получают доход, к примеру, в рублях, а ипотеку берут в валюте. Профессиональные финансисты категорически возражают против такой практики. Именно она в прошлые кризисные годы оставила без квартир и без денег множество семей.

Так, в 2014–2015 годах, когда девальвация рубля оказалась значительной, платежи по кредитам в иностранной валюте в рублевом эквиваленте выросли в два с лишним раза. Расходы на платеж по кредиту для многих заемщиков превысили размер ежемесячного дохода. А остаток долга по кредиту стал больше рыночной стоимости приобретенных квартир.

В таких случаях продажа квартиры в счет долга не решает проблему. Вырученных денег для погашения кредита обычно не хватает, несмотря на то что заемщики уже выплатили немалые суммы. В итоге должникам грозит потеря квартиры, всех вложенных в нее денег в виде первоначального взноса и платежей по кредиту, при этом они все равно остаются в долгу у банка.

Печально, когда что-то случается с самим с жильем, например пожар. В этом случае банк может попросить выплатить весь кредит досрочно, так как у него не будет гарантий, что он получит свои деньги назад.

Проблемы страхования

Все это заставляет банки настаивать на страховании недвижимости от повреждения и разрушения. Ведь если дом или квартира серьезно пострадают или будут разрушены, человеку, взявшему на них кредит, не будет смысла его продолжать выплачивать. Залог тоже не продать, но если, к примеру, квартира застрахована, то остаток долга по кредиту вместо заемщика выплатит страховая компания. Именно поэтому страхование недвижимости от повреждения и разрушения является обязательным условием получения ипотечного кредита в соответствии с федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Также банки предлагают ипотечным заемщикам добровольно застраховать свою жизнь и здоровье, а также титул, то есть юридическую чистоту сделки. Если заемщик застраховал жизнь и здоровье, то страховая компания тоже возьмет на себя погашение кредита в случае серьезных проблем со здоровьем или смерти заемщика. От этого вида страхования можно отказаться. «Период охлаждения» в страховании составляет 14 календарных дней с момента заключения договора. Но… банк может повысить процент по ипотеке или вообще не выдать кредит.

Титульное страхование может пригодиться, а по всем трем видам страхования выгодоприобретателем является банк, если сделку купли-продажи признают ничтожной. Конечно, продавец обязан вернуть покупателю деньги за жилье. Но заставить его практически невозможно. В результате человек остается без жилья, без денег и с долгом по кредиту. В подобной ситуации по договору страхования титула остаток долга по кредиту погашается за счет страхового возмещения.

Однако страхование делает ипотечный кредит более дорогим. По данным Центрального банка России, в 2019 году совокупные расходы на страхование в первый год ипотечного кредитования составляли 0,74 процента от суммы ипотечного кредита (при разбросе значений от 0,4 до 1,14 процента), или 15 787 рублей (при разбросе значений от 10 750 до 29 964 рублей).

– Расходы в первый год ипотечного кредитования, как правило, максимальные, и в дальнейшем они снижаются пропорционально уменьшению основного долга по кредиту, – сообщается в концепции регулирования ипотечного страхования Центробанка России.

Внимание – на договор

Ипотечный кредит оформляется или одним договором, или двумя: кредитным договором и договором об ипотеке, то есть о передаче недвижимости в залог банку. Из-за того что у банка имеется залог, проценты по такому кредиту несколько меньше, чем по потребительскому.

Кроме того, как правило, в ипотечных договорах есть условие, по которому у заемщика уже должна быть часть стоимости недвижимости, так называемый первоначальный взнос. Чаще всего 30 процентов платит заемщик из своих средств, а 70 – банк выдает в кредит. Но чем больше первоначальный взнос по ипотеке, тем ниже будет ставка по кредиту, так как это снижает риск банка.

Однако надо понимать, что вам не дадут кредит на покупку ветхого жилья, дома под снос или реконструкцию, квартиры с незаконной перепланировкой или без подключения к энергосетям, так как их очень сложно или невозможно продать. Прежде чем дать кредит, банк потребует предоставить отчет об оценке недвижимости.

Если с ликвидностью все в порядке, то обратите внимание: полная стоимость кредита (ПСК) в процентах годовых и в рублях (или другой валюте) указывается на первой странице договора в верхнем правом углу. В ней учтены все ваши расходы по кредиту: основной долг и проценты по кредиту, а также другие взносы, которые вы должны будете платить банку по договору.

С 30 января 2020 года все договоры ипотечного кредитования должны оформляться в табличном варианте. Там указываются сумма, валюта, срок кредита, процентная ставка, размер штрафов и другие параметры. Всего 16 пунктов. Общие условия для всех клиентов, например права и обязанности заемщика и кредитора, в договоре по-прежнему изложены обычным текстом.

Недвижимость, которую приобретают на кредитные средства, оформляется в собственность заемщика. Однако право собственности ограничивает обременение по кредиту. Без согласия банка заложенную недвижимость нельзя подарить или обменять. Продать предмет залога можно только с разрешения банка – чтобы досрочно погасить кредит. Чаще всего это происходит в том случае, когда у заемщика возникают финансовые трудности и он не может продолжать выплачивать кредит.

Дарья Светланова

Фото из интернета

  • 060 (1570) 29.07.2020

Свежий номер

Свежий номер

065 (1575) 12.08.2020
Все видео


Партнеры


год2020 gosu

© 2020  Еженедельная городская газета "День города. Нижний Новгород"    support@dengoroda-nn.ru