Устанавливает договор
Есть мнение, что управляющая организация обязана отчитываться на общем собрании. Однако в законе написано: «Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.». И это все.
Получается, если жители хотят услышать отчет «управляйки» на общем собрании, им надо поменять договор. Ведь она его составляет ровно так, как ей выгодно исполнять. На что владельцы жилья могут рассчитывать законодательно? На все, что получится у них сделать. Свободу договора никто не отменял. Это касается и управляющей организации.
Как говорится в стандартах управления многоквартирным домом, отчеты управляющая организация предоставляет «с периодичностью и в объеме, которые установлены решением собрания и договором управления многоквартирным домом». По факту это тоже, что написано в Жилищном кодексе. А если нет никаких решений собственников, то для отчета управляющая компания может повесить бумажку на информационную доску, а также разместить отчет в системе ГИС ЖКХ – dom.gosuslugi.ru, где его не каждый найдет. И это будет законно.
Где найти отчет
Чтобы найти отчет управляющей организации в ГИС ЖКХ необходимо:
1) перейти на официальный сайт системы dom.gosuslugi.ru;
2) в основном меню на главной странице выбрать пункт «Реестры»;
3) далее перейти в раздел «Реестр объектов жилищного фонда» и найти нужный дом;
4) перейти по ссылке «Сведения об объекте жилого фонда»;
5)в графе «Управляющая организация» перейти по ссылке с названием управляющей организации. Откроется подробная информация об управляющей организации.
6) в разделе «Дополнительная информация о деятельности организации» перейти по ссылке «Информация об организации, осуществляющей управление многоквартирными домами»;
7) во вкладке «Основные показатели финансово-хозяйственной деятельности» ознакомиться с годовой бухгалтерской отчетностью и отчетностью товарищества или кооператива, если дом находится под их управлением.
Годовой отчет доступен для скачивания и сохранения на компьютере. Управляющая компания его публикует за прошедший год до 1 апреля текущего года.
Какие есть санкции?
За отсутствие отчета установлены штрафы. Правда, только на должностных лиц – от пяти до десяти тысяч рублей. Если вы предыдущий отчет не обнаружили, юристы советуют сначала написать обращение в управляющую организацию. Ее ответы на большинство запросов в соответствии с действующим законодательством не должны превышать десяти дней.
В случае если ответа, как и отчета, не будет, то стоит пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию. Если управляющая организация не соблюдает порядок рассмотрения обращений жителей и раскрытия информации, то она нарушает лицензионные требования. А штрафы за это правонарушение намного больше: на должностных лиц – от 50 до 100 тысяч рублей или дисквалификация на срок до трех лет, на юридических лиц – от 250 до 300 тысяч рублей.
Если вы считаете, что Госжилинспекция бездействует, то на нее тоже можно пожаловаться в вышестоящий орган государственной власти (а это правительство Нижегородской области) или в прокуратуру. Когда ни одна инстанция не помогла, можно идти в суд.
Правда, не забудьте перед этим отправить управляющей компании претензию. Она является обязательной в претензионном порядке по защите прав потребителей. Также в иске можно попросить компенсировать моральный вред и выплатить «потребительский» штраф за отказ решить вопрос до суда.
Форма не установлена
Многие жители жалуются на то, что из отчета совсем непонятно, какие конкретно виды работ сделаны. Однако, как отмечают юристы, форма годового отчета в законодательстве не установлена.
– Ранее можно было использовать примерную форму, приведенную в приложении 2 к Примерным условиям договора управления многоквартирным домом, утвержденным приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр, – ответили на наш запрос. – Однако этот приказ был отменен приказом Минстроя России от 31.10.2018 № 696/пр, и новая примерная форма отчета не предложена.
Юристы советуют утвердить конкретную форму отчета на общем собрании собственников и прописать, что хотите в нем видеть, в договоре. Также можно обращаться за пояснениями в управляющую организацию. Однако в одностороннем порядке изменить договор нельзя. Придется договариваться с «управляйкой», обсуждать с ней возможность внесения изменений. Если на это она не согласится, то повлиять на содержание договора можно будет при выборе новой, более сговорчивой управляющей компании.
Вопросы «экономии»
Что важно понять из отчета? Получила ли управляющая организация себе «экономию». Так называются деньги, которые жителям начислили в составе платы за ЖКУ, но которые не были потрачены на работы. По умолчанию они остаются у управляющей организации, если у жителей не было замечаний к качеству работ, которые делала «управляйка».
Чтобы зафиксировать замечания, они должны оформляться актами. Такой порядок предусмотрен частью 12 статьи 162 Жилищного кодекса России. Но на практике акты составляются редко. Изменить же порядок получения «экономии» можно, лишь указав другие условия в договоре управления.
Чтобы при смене управляющей организации сохранить сэкономленные деньги за домом, очень важно обращать внимание на условия договора управления. Там, где говорится про отчет компании, надо постараться путем переговоров добиться более прозрачной процедуры отчетности. В договоре надо прописать как обязательное условие, имеет право управляющая компания на экономию или нет.
Дарья Светланова
Фото из архива редакции
