Регистрация прав

В конце декабря президент России подписал закон, разработанный Росреестром, который повышает эффективность использования земельных участков и объектов недвижимости. Как отмечается в пояснительной записке к законопроекту, в каждом субъекте федерации находится от тысячи до пяти тысяч построенных только индивидуальных жилых домов, права на которые не зарегистрированы, они не стоят на кадастровом учете.

– Такая ситуация, с одной стороны, создает угрозу защиты прав граждан, которые за свой счет осуществляли строительство таких домов… а с другой стороны, не позволяет органам местного самоуправления обладать достоверной градостроительной информацией, – говорится в документе.

По словам руководителя Росреестра Олега Скуфинского, если человек не зарегистрировал право на объект, он не является его собственником. Поэтому при наступлении чрезвычайной ситуации, изъятии земли для государственных нужд или во время земельного или имущественного спора защитить свое право на недвижимость будет нелегко.

Межевание и оформление

В итоге законодатели согласились с вносимыми в действующие законы поправками. Они, во-первых, предусматривают приостановку сделок с земельными участками, границы которых не внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Теперь, чтобы продать или подарить участок, придется сначала сделать его межевание.

Во-вторых, обязывают застройщиков направлять в Росреестр заявления о регистрации права собственников-дольщиков на помещения и машино-места в построенном многоквартирном доме. Таким образом, принятый закон вводит принцип «построил – оформи», в соответствии с которым эксплуатировать построенные здания и сооружения можно будет только после их оформления.

Причем юридические лица, чтобы поставить недвижимость на кадастровый учет или зарегистрировать права на нее, будут передавать документы в Росреестр только онлайн. Если вместо электронных документов они туда представят бумажные, материалы им вернут без рассмотрения. Исключение составляют некоммерческие садоводческие товарищества, гаражные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы, товарищества собственников жилья. Для них рассмотрение бумажных документов продлится до 1 января 2026 года. Закон вступает в силу с марта 2025 года.

Сроки на «заброшку»

С этого же времени вступают в силу изменения, которые вводят трехлетний срок на использование садовых и огородных земельных участков. По данным Росреестра, в настоящее время правообладатели земельных участков обязаны использовать земли в соответствии с целевым назначением и своевременно приступать к их освоению, если срок предусмотрен договором. Но срок, в течение которого должно начаться использование земельного участка, и признаки, на основании которых можно однозначно сделать вывод о неиспользовании, законодательно не были установлены.

Из-за этого часто земельные участки покупали спекулянты для их перепродажи. Они не собирались развивать на земле продуктивную деятельность, строить дома или заниматься сельским хозяйством. Такие владельцы делали вид, будто им нужно время для освоения участка, в то время как на самом деле он вполне пригоден для такого использования. Предлагаемое законодательство заставит таких владельцев использовать землю по назначению. Для них трехгодичный срок будет исчисляться с даты вступления закона в силу – с 1 марта 2025 года.

Участки, приобретенные после 1 марта 2025 года, должны быть освоены с момента возникновения прав на них. По данным Росреестра, под освоением понимается приведение земельного участка в состояние, пригодное для его использования по целевому назначению. Это означает, что если земельный участок предназначен для строительства капитальных зданий и сооружений или для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), то отсутствие на нем фундамента здания или инженерных коммуникаций в течение двух лет считается признаком заброшенности. Если на таком участке в течение пяти лет не было построено здание и право собственности на него не было зарегистрировано, это также считается признаком заброшенности.

Однако если на такой земле было построено и зарегистрировано здание, но оно не использовалось более пяти лет, а часть здания была разрушена или повреждена и не ремонтировалась в течение пяти лет, это также будет свидетельствовать о неиспользовании земли. В отношении земельных участков, на которых нельзя строить капитальные сооружения, признаками заброшенности будут считать захламление 50 процентов его площади, а также зарастание сорняками и отсутствие хозяйственной деятельности в течение трех и более лет.

Дарение через нотариуса

Один из распространенных способов передачи недвижимости между родственниками – договор дарения – будет в настоящее время заверяться нотариусом. Ранее он мог быть составлен в простой письменной форме. Как отмечали инициаторы законопроекта об обязательном нотариальном удостоверении договоров дарения недвижимости между людьми, не состоящими в близком родстве, он направлен на защиту социально уязвимых категорий граждан от мошенничества.

Согласно пояснительной записке, договоры дарения недвижимости между посторонними людьми – это источник социальных рисков. Нередко такие сделки заключаются в результате заблуждения собственника относительно истинной природы соглашения. Новый законопроект должен минимизировать случаи мошенничества и защитить граждан от необдуманных поступков. Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл сделки и убедиться, что она отражает их действительные намерения.

Поправка к Гражданскому кодексу РФ вступила в силу с 13 января этого года. Из итоговой редакции документа законодатели убрали возможность заключать договор дарения без участия нотариуса близким родственникам. По вошедшим в силу изменениям любой договор дарения недвижимости теперь потребуется заверить у нотариуса. И уже он направит заявление и документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Дарья Светланова

Фото из открытых источников