Узнайте статус
Прежде чем приступать к оформлению дома, нужно узнать, есть ли у него хозяин. Как отмечают в Росреестре, дом, о владельце которого ничего неизвестно, называют бесхозяйным. Такие дома появляются, если собственник умер, а его наследники не стали вступать в права наследства. Возможно, у собственника не было наследников, поэтому дом остался стоять один-одинешенький.
Бывает, что дом просто заброшен. Это когда владелец дома и участка известен, но своим имуществом не занимается. Такой дом может быть полностью юридически оформлен, поставлен на кадастровый учет. И даже налоги за него могут быть оплачены.
Узнать, бесхозяйный участок или просто заброшенный, поможет выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Предоставляет ее Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Заказать можно либо на официальном сайте Росреестра – rosreestr.gov.ru, либо в многофункциональном центре.
Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимость. А в выписке зафиксировано, кто ею на данный момент владеет.
– Единого перечня бесхозяйных жилых домов и земельных участков, на которых расположены бесхозяйные жилые дома, не существует, – отмечают в Росреестре. – Однако большое количество сведений можно узнать при заказе выписки из ЕГРН, если бесхозный объект поставлен на учет. Выписка поможет узнать информацию о доме, его собственнике и возможных обременениях.
Если участок с домом находится в садовом некоммерческом товариществе (СНТ), стоит информацию о них уточнить у председателя. Возможно, он знает, где собственник, а также сможет дать его номер телефона. Но даже если получится узнать только кадастровые номера недвижимости, зарегистрирован ли дом и каковы границы земельного участка, можно посмотреть на публичной кадастровой карте. Ее адрес в сети интернет – pkk.rosreestr.ru.
Если председатель не в курсе, сделайте запрос в органы власти, которые отвечают за территорию, где расположен беспризорный дом. Спросите, кому выдавалось разрешение на строительство интересующей вас недвижимости. Это поможет выяснить информацию о предполагаемом владельце дома и земельного участка.
Процедура покупки
От информации, которую вы узнаете в процессе поиска хозяина, зависят ваши дальнейшие действия. Если владельца развалюшки удалось найти, можно попытаться выкупить у него земельный участок вместе с постройками. И это будет самым быстрым вариантом приобретения «бесхозной» недвижимости.
А если дом на кадастровом учете не стоит и не внесен в ЕГРН, то стоит оформлять все одновременно.
– Земельным кодексом установлено, что судьба земельного участка и прочно связанных с ним объектов одинакова, – отмечают в Росреестре. – Значит, оформлять права собственности на дом, как и его покупку, целесообразнее одновременно с покупкой и оформлением прав на участок, на котором такой дом расположен.
Если же владелец остался неизвестен, но вы выяснили, что дом не внесен в ЕГРН, то снова обратитесь в муниципалитет с просьбой о постановке «бесхозяйки» на учет. Если, конечно, речь идет об объекте капитального строительства.
В течение 15 рабочих дней со дня приема заявления и документов дом внесут в ЕГРН и направят вам как заинтересованному лицу уведомление об этом. Подобное уведомление должен получить и собственник участка, если таковой в документах все же обнаружиться. Например, наследник когда-то написал отказ от права собственности на принадлежащее ему имущество. Соответственно оно стояло бесхозным.
После этого придется подождать еще год (такова процедура!). А если хозяин так и не появится, то органы власти той территории, где находится земельный участок, должны подать в суд, чтобы признать право собственности за собой. И только после этого у вас как члена садового товарищества появляется право купить участок с домом, в том числе «бесхозяйным», без торгов. Если, конечно, этот участок не является общим имуществом СНТ.
Если вы не являетесь членом товарищества, можно попросить участок, если он расположен на землях сельхозназначения, в аренду. После трех лет добросовестной работы на нем вы также сможете приобрести этот участок без торгов.
Когда потребуется суд
В Росреестре отмечают, что процедура оформления бесхозяйной недвижимости занимает больше года. При этом вам придется потратиться как на выписку из ЕГРН, так и на покупку или аренду заброшенного участка. Возможны и другие издержки.
– В редких случаях может возникнуть ситуация, когда вы оформили «бесхозяйку» в собственность и зарегистрировали на нее право, но неожиданно объявился предыдущий владелец. Он утверждает, что не получал уведомления об операциях с его недвижимостью от местных властей или не знал о том, что его дом числится бесхозяйным. Бывший хозяин хочет оспорить ваше право и выселить вас. Тогда нужно обращаться в суд, – объясняют в Росреестре.
Кстати, существует и другой, еще более долгий, способ приобрести соседние «шесть соток» вместе с домом. Это более 15 лет обрабатывать их, ухаживать за домом и участком, оплачивать налоги и коммунальные платежи. А после этого, если не объявится хозяин недвижимости, узаконить через суд ваши трудозатраты и проживание в чужом доме.
– Понятие приобретательной давности встречается во многих законодательных актах, наиболее важным из них является 234-я статья Гражданского кодекса РФ, – сообщили в Росреесте. – Согласно ей любое физическое и юридическое лицо, которое владеет каким-либо имуществом, не являясь при этом его законным владельцем, но охраняя и храня его как свое личное, по истечении некоторого срока времени (то есть приобретательной давности) имеет полное право зарегистрировать свое право собственности на данное имущество в официальном порядке. Для недвижимости срок подобного владения – не менее 15 лет, а для других видов имущества – не менее 5 лет.
Дарья Светланова
Фото из открытых источников
