Пробел законодательства
Как отмечают юристы, на данный момент действующее законодательство не дает определения, что такое гараж. В правовых актах, которые регулируют и права на землю, и права на недвижимость, отсутствует регламент деятельности гаражно-строительных кооперативов. В связи с этим зарегистрировать свое право собственности на подобные постройки их владельцы часто не могут. А уж статус земли под гаражом – такой сложный и запутанный вопрос, распутать который удается не каждому даже юридически грамотному человеку.
– Горожане еще в советское время получали разрешения и возводили для личного пользования гаражи. Однако в настоящее время права собственности на них не имеют, так как раньше регистрация не требовалась, – объясняет юрист Юрий Чичкин. – Существуют ситуации, когда люди покупают гаражи, пользуются ими 20–30 лет, но права собственности на них также не имеют. По своей правовой природе такие гаражи являются самовольными постройками, так как созданы на земельных участках, которые не отмежеваны и в собственность не переданы.
По словам юриста, все это приводит к тому, что продавать, дарить или наследовать такую недвижимость нельзя. Это подтверждает и глава Росреестра Олег Скуфинский, который на встрече с президентом России Владимиром Путиным заметил, что подобная практика тормозит развитие муниципальных образований.
Начало в следующем году
Как рассказали на пресс-конференции представители регионального управления Росреестра, проект закона разрабатывался Росреестром и Министерством экономического развития России с учетом мнений местных властей регионов и органов местного самоуправления.
– Мы о нем говорили еще два года назад, когда вышли законы, решающие тупиковые ситуации с садовыми домами, которые стали оформляться в упрощенном порядке, – сообщила заместитель начальника отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра по Нижегородской области Ирина Шманова.
В законодательстве, которые регулируют права на землю и на недвижимость, нет определения гаражей, а также отсутствует регламент деятельности гаражно-строительных кооперативов. В связи с этим зарегистрировать свое право собственности на подобные постройки их владельцы часто не могут.
По ее словам, вне правового поля оказались более 3,5 млн гаражей по всей стране. Сколько таких в регионе? Точное количество сказать нельзя, поскольку гаражи не зарегистрированы. Однако отказывает в госрегистрации подобных построек региональное управление Росреестра много. Причем больше всего – в Нижнем Новгороде.
– Предусматривается, что «гаражная амнистия» начнется в 2021 году и продлится до 2025 года, – сказала Ирина Шманова.
Готовим документы
По ее словам, новый порядок оформления прав будет распространяться на места для автомобилей, где на принадлежащих муниципалитетам земельных участках постройки стояли еще до 2004 года, когда вступил в силу Градостроительный кодекс, а также на объекты, расположенные в гаражно-строительном кооперативе. Для оформления гаража необходимо будет представить документы, которые свидетельствуют о его длительном добросовестном использовании. Это может быть квитанция об оплате пая в гаражном кооперативе, ранее полученное решение о распределении гаража, договор купли-продажи, технический план на гараж, выписка из БТИ (Бюро технической инвентаризации) и другие документы, подтверждающие оплату различных платежей при эксплуатации.
Новый порядок будет распространяться на отдельно стоящие гаражи, построенные до 2004 года, когда вступил в силу Градостроительный кодекс, а также на объекты, расположенные в гаражно-строительном кооперативе. Важное требование к ним – капитальность постройки. «Ракушки» будут вне закона.
– Отправной точкой для оформления гаражей будет земельный участок. При наличии собственности на него владелец гаража готовит технический план и может оформить права на гараж, – рассказала заместитель начальника отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра по Нижегородской области.
Но даже если права собственности на земельный участок нет, однако гараж отвечает требованиям, установленным в законодательстве, постройку можно будет оформить. Сначала землю, главное, чтобы она была государственной или муниципальной, а не частной, можно взять в аренду. А затем оформить ее в собственность.
– На территории Нижнего Новгорода давали землю гаражно-строительным кооперативам, люди вкладывали деньги, кооператив выдавал справки о полной выплате пая. В таких случаях люди и сейчас могут оформить земельный участок, – объясняет Ирина Шманова. – Но где-то гаражные кооперативы расширялись: земли не хватало, они занимали соседние пустующие земельные участки. И такие случаи подпадают под действие закона.
«Гаражная амнистия» начнется в 2021 году и продлится до 2025 года. Для оформления гаража необходимо будет представить документы, которые свидетельствуют о его длительном добросовестном использовании.
По словам специалиста, когда гараж поставят на кадастровый учет, он станет объектом налогообложения. А все данные на него отправят в налоговую инспекцию. Платить налог на имущество придется исходя из кадастровой стоимости постройки. При наличии права собственности на землю будет приходить извещение об оплате земельного налога.
– Но важнее, что человек получит гараж в собственность и сможет его передавать по наследству, – считает Ирина Шманова.
Внимание на капитальность
Однако еще одно немаловажное требование закона – капитальность постройки, то есть она должна иметь фундамент. Это касается как одиночных гаражей, так и расположенных в гаражно-строительном кооперативе.
– Все некапитальные гаражи, которые были поставлены на кадастровый учет, будут из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) исключаться, – говорит адвокат юридической фирмы Михаил Черепнов. – Такой гараж не будет считаться объектом недвижимого имущества.
В первую очередь это касается гаражей-«пеналов» и «ракушек». Их нельзя будет зарегистрировать в Росреестре. А незаконную постройку совершенно законно могут снести за счет ее владельца.
– Если земля понадобится для государственных или муниципальных нужд, то власти имеют право гаражи снести, предварительно уведомив собственников, – объясняет адвокат. – Или собственник самостоятельно сможет гараж перевезти куда-либо. Если собственник предписания не исполняет, у администрации появляется право гараж снести.
По его словам, так поступить могут, конечно, и с оформленным гаражом. Однако стоимость зарегистрированной недвижимости власти должны будут возместить. Если в собственности и земля, и гараж, то компенсация коснется и того и другого, если только гараж, то его.
Дарья Светланова
Фото из интернета
